Zu früheren Zeit, in denen die Darlehenszinsen 5% oder sogar 10% betrugen, sah die Rückzahlung der Darlehen wie eine gute Geldanlage aus. Denn die Verzinsung auf jeden zurückbezahlten € betrug genau 5% oder 10% nach Steuern, was aus heutiger Sicht bei hoher Sicherheit traumhaft erscheint. Dagegen ist indes zu halten, dass die Verzinsung von Bundesanleihen ebenfalls deutlich höher war als heute, betrug die doch durchaus ebenfalls 5% oder 8%.

In der Annahme, dass der Kredit aufgenommen wurde, um die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zu hebeln, in anderen Worten zu verbessern, ist der Effekt jedoch unabhängig von der absoluten Höhe des Zinses negativ. Denn mit jeder Tilgung des Kredites erhöht sich das Eigenkapital und entsprechend reduziert sich die Rendite. Wenn also ein Kredit mit Zinsen von 1,5% oder niedriger getilgt wird, so sollte es nur sein, weil die Bank beziehungsweise der Kreditgeber darauf bestanden hat, und nicht, weil es keine rentablere Geldanlage mit einer Rendite über 1,5% nach Steuern gab.

Dies soll mit folgendem Beispiel verdeutlicht werden. Eine Eigentumswohnung in einem Ballungsgebiet kostet 500.000 € und ist für eine Jahreskaltmiete von 18.000 € vermietet. Die Rendite auf den Wert beträgt damit 3,6%, allerdings handelt es sich dabei nur um einen theoretischen Wert. Dieser Wert wird in der Praxis vermutlich nur durch Zufall erreicht werden, weil einerseits bereits die Nebenkosten des Erwerbs diese Rendite senken und andererseits ein Hebel durch Kredit diese wieder erhöht.

Unter der Annahme, dass die Nebenkosten der Einfachheit halber 10% betragen, dann betrüge die Rendite bei Barzahlung auf den Kaufpreis von 550.000 € nur noch 3,3%. Dies bietet durchaus die Chance, mit einem günstigeren Kredit die Rendite zu steigern. Mit einem Eigenkapital von 100.000 €, von dem 50% direkt für die Nebenkosten verwendet werden, verbleibt ein Kreditanteil von 90% auf den Wert der Wohnung, die Rendite schnell jedoch auf 18% hoch.

Bei einem angenommenen Zins von 2% bei einer Laufzeit von 20 Jahren ergibt sich eine Belastung für den Kredit ohne Tilgung von 9.000 € pro Jahr. Abgesehen von Instandhaltung oder steuerlichen Effekten bleibt demnach ein Überschuss von ebenfalls 9.000 € pro Jahr, der für die Tilgung des Kredites beginnend mit 2% jährlich genutzt werden könnte. Wie würde sich die Tilgung des Kredites um diesen Betrag in den nächsten Jahren auswirken?

Der Übersichtlichkeit wegen wählen wir den Zeitraum von 11 Jahren und runden den Betrag aufgrund des Absinkens der Zinsen und damit einhergehenden Steigerung der Tilgung auf glatt 100.000 €. Das Eigenkapital hat sich demnach verdoppelt, damit halbiert sich leider die Rendite. Der absolute Ertrag bleibt sicherlich gleich, aber dennoch ist der Effekt eigentlich negativ. Ideal wäre es, den Betrag eben nicht in die Tilgung zu stecken und vielmehr nach 11 Jahren das gleiche Geschäft erneut abzuschließen.

In der Annahme, wir finden die gleiche Wohnung für das gleiche Geld, oder eine andere Wohnung mit der gleichen Rendite, dann verdoppelt sich der Ertrag. Denn statt 100.000 € zu 18% sind dann 200.000 € zu 18% investiert, statt 200.000 € zu 9%. Nach weiteren 11 Jahren wird der Unterschied noch offensichtlicher, weil das Eigenkapital erneut gestiegen sein wird. Es hat sich dann verdreifacht auf 300.000 €, der offene Kredit beträgt immer noch 250.000 € aufgrund der Nebenkosten, und die Rendite hat sich auf 6% gedrittelt.

Hier beginnt die wichtige Frage, welches Risiko Du tragen kannst und welchen Puffer für unvorhersehbare Zwischenfälle Du für notwendig erachtest. Auf der einen Seite kannst Du den Kredit über ungefähr 40 Jahre vollständig tilgen oder auf der anderen Seite an einem Punkt stoppen und mit dem Restkredit leben, um die Rendite hoch zu halten. Zwischen 18% und 3,3% ist jede Zahl denkbar und nur von der Höhe des Kredites abhängig.

Bedenken solltest Du nur die Bedingungen Deines Kredites und die mögliche Wertentwicklung der Wohnungen. Wenn der Kreditgeber eine Beleihungsgrenze von maximal 90% zur Bedingung gemacht hat, dann dürfen die Preise nicht fallen, sonst musst Du Eigenkapital nachschießen. Direkt 50.000 € verfügbar zu haben kann allerdings dem Eigenkapital zugerechnet werden, reduziert dann aber die Rendite.

Ein Verkauf der Wohnung nach 11 Jahren wäre zwar nach aktueller Lage des Gesetzes steuerfrei, könnte allerdings die Rendite ebenfalls senken. Denn ist der Preis nicht gestiegen, dann muss von den 500.000 € der Restkredit in Höhe von 450.000 € getilgt werden, so dass die Nebenkosten als Verlust übrig bleiben. Die Erträge von 100.000 € werden also nachträglich halbiert, weshalb sich auch die Rendite ungefähr halbiert. Steigt der Preis der Wohnung um 10% oder 50.000 € auf 550.000 € so bleibt die Rendite gleich, steigt er noch weiter, so steigt auch die Rendite.

Aus diesen Gründen bietet es sich an, die Kredittilgung nicht vorschnell festzulegen. Es kann niemand prognostizieren, wo die Zinsen in 10 oder 20 Jahren stehen werden, genauso wenig wie der Preis für eine Wohnung in 10 oder 20 Jahren sein wird. Letztlich steht der Preis erst fest, wenn die Wohnung tatsächlich verkauft wurde und damit auch die Rendite, welche das Investment realisiert hat. Besser zu planen ist da bei weitem die Liquidität, auch wenn die Vermietung unsicher ist. Aber die Kredite sind erst zu hoch, wenn sie nicht mehr bedient werden können.

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